Nützliche Infos zum Immobilienkauf auf Mallorca

I. Budget

Legen Sie zunächst Ihr Budget für den Kauf Ihrer Immobilie fest. Beachten Sie dabei, dass Nebenkosten von ca. 10%-12% für den Notar, die Grundbuchumschreibung und die Kaufabwicklung entstehen und Sie somit nur 90% Ihres Budgets als maximale Kaufsumme ausgeben können. Berücksichtigen Sie auch, dass ggf. Renovierungen nötig sind, und sei es nur, Bäder und Küche zu modernisieren oder die Einrichtung dem eigenen Geschmack anzupassen.

Immobilien auf Mallorca werden selten verkauft, weil die Eigentümer nach kurzer Zeit irgendeinen Nachteil entdecken und wieder verkaufen wollen, sondern überwiegend von älteren Besitzern, die aufgrund ihres Alters nicht mehr so mobil sind und nach 20-30 Jahren Ferienimmobilie diese abgeben. Die jetzige Käufergeneration hat meist andere Vorstellungen an die Ausstattung, sodaß hier auch Kosten für die Modernisierung einkalkuliert werden sollten.

 II. Realistische Preisvorstellungen

Ihr Budget kennen Sie nun – wissen Sie aber auch, was Sie dafür erwerben können? Ein Haus mit eigenem Pool und Meerblick an der Südwestküste Mallorcas für 500.000€ ist eine Illusion und hat mit den reellen Marktpreisen nichts gemein. Daher sollten Sie alle möglichen verfügbaren Quellen wie die Internetseiten ortsansässiger Makler, Marktreporte einschlägiger Immobilienzeitschriften (z.B. Bellevue) oder die inseleigenen deutschsprachigen Zeitungen wie z.B. Mallorca Magazin und Mallorca Zeitung durchsehen. Alle genannten Informationsquellen sind für die Recherche von Deutschland aus der erste Schritt, folgende Überlegungen einzugrenzen:

• welche Gegend kommt für uns in Frage?

Hier zeigen sich signifikante Preisunterschiede €/qm, je nach Insellage. Die Südwestküste von Palma bis Puerto Andratx ist sicherlich die teuerste Wohnlage (auch was die jährlichen Grundsteuern angeht, die jede Gemeinde selbst festlegt), wobei es hier von Ort zu Ort ebenfalls noch erhebliche Unterschiede gibt, gefolgt vom Westen, Norden und der Ostküste. In der Inselmitte sind Immobilien am günstigsten, aber durch die stetige Nachfrage erhöhen sich auch hier die Preise.

Sie sollten jedoch nicht nur die Preise bei der Entscheidungsfindung zugrunde legen. Mallorca hat viele Gesichter und hält für jeden Geschmack etwas bereit, wie den vielerorts noch sehr naturbelassenen Osten, die quirlige Hauptstadt oder der ganzjährig belebte Südwesten. Schnell zeigt sich aber, dass günstigere Wohnlagen aber mit mehr Abgeschiedenheit zum touristischen Leben im Einklang stehen und so mancher Großstädter mag auf Dauer keine ländliche Idylle sondern eine ausgefeilte Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Geschäften und Restaurants. 

Überlegen Sie also, wieviel Zeit Sie in den nächsten Jahren in Ihrer Immobilie verbringen wollen. Zu welchen Jahreszeiten werden Sie auf Mallorca sein? Welche Aktivitäten möchten Sie dort verwirklichen, wie mobil sind Sie auf der Insel – was sollte in der Nähe liegen? Sind 20 Min. Autofahrt für Sie normal oder eine Tagesreise?   

• welche Art der Immobilie wollen wir erwerben? 

Hier stehen die Optionen eigenes Haus / Villa oder ein Apartment zur Debatte, letzteres meist in einer Gemeinschaftsanlage mit Pool und weiteren Services wie Hausmeister, etc.. Eigentum in einer Gemeinschaft ist pflegeleichter und kann meist ohne Probleme mehrere Monate unbewohnt bleiben, ein eigenes Haus - womöglich noch mit Pool – erfordert doch eine regelmäßige Betreuung und Pflege, die es zu organsieren gilt. 

 

• Mit welchen Preisen muss ich rechnen?

Ist die Gegend und die Art der Immobilie festgelegt, kommt nun der Preischeck. Vergleichen Sie Immobilienangebote, die gleiche Kriterien aufweisen wie von Ihnen gewünscht (Wohnfläche, Anzahl Schlafzimmer, Ausstattung) und überprüfen Sie, ob das von Ihnen festgelegte Budget für die gewünschte Immobilie ausreicht. Hoffen Sie nicht darauf, eine tolle Immobilie zur Hälfte des normalen Preises zu ergattern. In diesen seltenen Fällen stehen meist schon eine Schlange Nachbarn, vorgemerkte Kunden oder Investoren parat, um schnell zuzuschlagen und innerhalb weniger Tage einen solchen Kauf abzuwickeln.Daher empfiehlt es sich, entweder die eigenen Erwartungen runter zu schrauben oder den verfügbaren Rahmen aufzustocken, damit die gewünschte Immobilie auch mit einem realistischen Budget im Einklang steht.

 III. Erste Vorselektion

Besuchen Sie im Internet Seiten von Maklern in der vorab definierten Gegend. Neben bekannten Namen lohnt auch ein Besuch kleinerer Maklerseiten, die oft zwar eine kleinere Anzahl an Immobilien vertreten, diese dafür aber sehr genau kennen und eine persönlichere Betreuung bieten. Wundern Sie sich nicht, wenn Sie bei mehreren Maklern die gleiche Immobilie finden. Anders als in anderen Ländern gibt es in Spanien kaum Exklusivverträge mit Maklern und die Eigentümer bieten mehreren Maklern den Verkauf Ihres Eigentumes an.

Machen Sie sich schon ein erstes Bild über die Marktlage, welche Ausstattung üblich ist, welche Kriterien (Baujahr/ Lage/ Einrichtung (möbliert/unmöbliert) häufig anzutreffen sind. Bekommen Sie ein erstes Gefühl für das Immobilienangebot in Ihrer Budgetklasse.

Auf fast allen Makler-Webseiten können Sie mit wenig Aufwand zu interessanten Immobilien per Mausklick weitere Details anfordern oder auch schon einen Besichtigungstermin vereinbaren. Letzteres sollten Sie unbedingt wahrnehmen, wenn Sie einen Aufenthalt auf Mallorca planen und vor Ort eine ernsthafte Immobiliensuche anstreben. Somit geben Sie den Maklern Gelegenheit, Ihren Besuch gut vorzubereiten und weitere interessante Angebote für Sie auszusuchen. Da dieser Service für Käufer absolut kostenfrei ist, machen Sie davon Gebrauch. Über konkrete Vorstellungen an die Art und den Preis der gesuchten Immobilie , die auch noch einige Tage vorab geäußert werden, freut sich jeder Makler und wird Ihnen gerne unverbindlich Besichtigungen anbieten.

 IV. vor Ort

Nutzen Sie die Tage auf Mallorca, Ihre zuhause festgelegten Kriterien zu überprüfen. Orte wachsen und verändern ihr Stadtbild, Gewerbeflächen entstehen, Golfplätze werden eingeweiht und Autobahnen verlängert. Bummeln Sie durch die von Ihnen ausgesuchte Gegend, checken Sie das Geschäfts- und Restaurantangebot, fahren Sie mit dem Auto umher und schauen Sie, ob alles, was Sie auf Mallorca benötigen, in für Sie annehmbarer Fahrzeit erreichbar ist. Manche Ortschaften sind multikulturell, andere sehr deutsch oder englisch geprägt und vieles auf das jeweilige Klientel abgestimmt. Alles, was Sie jetzt einer Überprüfung unterziehen, zahlt sich später doppelt aus und erspart manche negative Überraschung.

Bei den Besichtigungsterminen sollten Sie Ihren Makler auch nach den jährlich anfallenden Kosten je Immobilie befragen. Bei Gemeinschaftseigentum kommt neben den jährlichen Grundsteuern und Müllgebühren, die von der Gemeinde erhoben werden und in der Höhe sehr variieren können, auch die monatliche Umlage hinzu, die die regelmäßig Gemeinschaftskosten wie Pool- und Gartenpflege beinhalten. Darüber hinaus können aber auch größere Beträge fällig werden, wenn auf der jährlichen Eigentümerversammlung z.B. ein neuer Fassadenanstrich oder größere Reparaturen beschlossen werden.

Machen Sie sich dabei auch gleich ein Bild von den Maklern, mit denen Sie unterwegs sind. Ist er gut vorbereitet, hat er die Eckdaten und auch Details wie z.B. die monatliche Umlage dabei? Gibt er Ihnen Zeit, sich in Ruhe umzusehen? Erhalten Sie auf Ihre Fragen, die das weitere Prozedere betreffen (Reservierung, Optionsvertrag) kompetente Antworten? Die Chemie sollte zwischen Ihnen und dem Makler stimmen. Er ist nicht nur Ihr Ansprechpartner vor Ort bis zum Notartermin und darüber hinaus, sondern setzt Vorverträge auf, bereitet die Kaufabwicklung beim Notar vor und sollte Sie auch bei notwendigen Maßnahmen (z.B. Eröffnung eines spanischen Bankkontos) gut beraten.

 V. Reservierung und Optionsvertrag

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, besichtigen Sie sie ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit. So sehen Sie mal mit einem anderen Sonnenstand oder wenn mehr Nachbarn da sind und können Ihren Eindruck festigen. Steht Ihre Entscheidung dann (fast) fest, sollten Sie eine Nacht darüber schlafen und dann Nägel mit Köpfen machen. Für einen  kleinen Betrag (i.d.R. 1% des Kaufpreises) können Sie die Immobilie für 2-3 Wochen reservieren, wenn Sie sich noch nicht sofort entscheiden wollen. Sagen Sie nach dem Reservierungszeitraum ab, verfällt das Reservierungsentgelt an den Eigentümer, da dieser in der Zeit keinem weiteren Interessenten zusagen konnte und so vielleicht auf einen sicheren Kauf verzichten musste. Sollten Sie eine sofortige Zusage machen können, schließen Sie einen Optionsvertag. Der Makler benötigt dafür Ihre Personalien und erstellt einen entsprechenden Vertrag, in dem alle relevanten Punkte wie Verkäufer, Käufer, Beschreibung der Immobilie, Verkaufspreis und Zahlungsmodalitäten enthalten sind. Dieser Vertrag muß auf Spanisch aufgesetzt sein, um ggf. vor Gericht Gültigkeit zu haben. Darüber hinaus sollte jeder Absatz in der Sprache des Verkäufers und Eigentümers unter der spanischen Version stehen. Dreisprachige Verträge sind aufgrund der vielen Deutschen und Briten auf Mallorca daher keine Seltenheit. Der Makler sollte dazu im Stande sein und Ihnen zur Unterschrift keine verschiedenen Verträge vorlegen, sondern ein Dokument , das alle Sprachen beinhaltet. So stellen Sie sicher, dass Sie und der Verkäufer alle Vertragspunkte verstanden haben und die gleichen Vertragsinhalte unterschreiben. 

Die Optionsgebühr beträgt in der Regel 10% des Kaufpreises und wird nach erfolgter Unterschrift von Verkäufer und Käufer auf dem Optionsvertrag innerhalb von 7-10 Tagen bereits auf das Notaranderkonto des benannten Notars überwiesen. Die im Vertrag festgelegte Optionsfrist sollte nicht zu knapp bemessen werden, da bis zum Notartermin u.a. noch Ihre spanische Steuernummer beantragt werden muß. Ein Zeitraum von 4 Monaten sollte gewährleistet sein, nicht nur, weil allein die Beantragung dieser notwendigen NIE-Nummer 3-4 Wochen dauert, ggf. eine Finanzierung auf die Beine gestellt werden und auch eine Anreise nach Mallorca von Ihnen und ggf. dem Verkäufer organisiert werden muss. Diese Frist besagt ja nicht, dass Sie nicht eher den Kauf abwickeln können, sondern nennt das Datum, an dem der Optionsvertag nichtig wird und Sie die bezahlte Optionsgebühr an den Verkäufer verlieren, sollten Sie bis dahin nicht den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet haben. Bestehen Sie daher auf einen nicht zu knappen Zeitraum!! 

Ändert der Verkäufer während der Optionsfrist seine Meinung dahin gehend, dass er generell  nicht mehr,  oder nicht mehr an Sie,  verkaufen will, muss er Ihnen die doppelte Optionsgebühr als Strafe entrichten. Auch dieser Punkt sollte im Optionsvertrag unter Angabe der genauen Beträge enthalten sein. 

Verlangen Sie zudem zum Optionsvertrag einen Grundbuchauszug. Dort sind eventuelle Hypotheken, Wegerechte oder Pfändungsansprüche , die auf der Immobilie liegen, eingetragen. Auch können Sie bereits kontrollieren, ob die eingetragene Wohn- und Grundstücksfläche mit der Ihnen genannten qm-Anzahl übereinstimmt. Kleinere Abweichungen sind vor allem bei Apartments in Gemeinschaftsanlagen hinzunehmen, da hier anders als  in Deutschland Außenflächen voll angerechnet werden und selbst noch der Weg vom Aufzug zur Wohnung anteilig dazu addiert wird. 

Die Maklergebühr trägt in Spanien der Verkäufer, während Sie als Käufer die Notarkosten übernehmen.  Die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) , die beim Verkauf einer jeden Immobilie anfällt, ist gesetzlich vom Verkäufer zu tragen, allerdings wird oft versucht, diese Steuer auf den Käufer abzuwälzen. Auch diese Punkte sollten daher explizit im Optionsvertrag enthalten sein. 

Zahlen Sie nie eine Reservierungs- oder Optionsgebühr auf das Konto eines Eigentümers oder Maklers!! Mittlerweile bieten die meisten Notare auf Mallorca die kostenfreie Nutzung ihrer Notaranderkonten, auf die Sie innerhalb der Eurozone kostenfreie Überweisungen tätigen können. Nur die Konten eines vereidigten Notares bieten Ihnen den Schutz vor Missbrauch Ihrer Anzahlungen, machen Sie davon Gebrauch. Sie als Käufer dürfen den Notar eh selbst bestimmen. Nehmen Sie am besten jemanden im Ort, wo der Kauf stattfindet. Schlägt Ihr Makler einen Notar vor, muss dies nicht gleich Ihren Argwohn erwecken. Durch eine oft langjährige Zusammenarbeit sind die Kommunikationswege zwischen Makler und Notar schnell und effizient, die Vorbereitung aller vorzulegenden Dokumente geht reibungsloser, man kennt sich und bekommt auch schon mal Sonderwünsche hinsichtlich des Notartermines durch. Fragen Sie aber vorab, ob der Notar einen Übersetzungsservice anbietet. Dieser ist unabdingbar, wenn Sie des Spanischen nicht mächtig ist, da die offizielle Kaufurkunde auf Spanisch verlesen wird, da dieses nun mal die Landessprache ist. Eine vereidigte Dolmetscherin übersetzt dann beim Notartermin Absatz für Absatz ins Deutsche, sodaß auch alle Punkte verstanden werden. Bei teuren Immobilien oder wo Sie unklare Punkte befürchten, können Sie auch vor dem eigentlichen Notartermin eine Vorab-Abschrift der Kaufurkunde (Escritura) in Ihrer Sprache verlangen. Viele Notare bieten diesen Service kostenfrei. Sie sollten einen Übersetzer von Notarseite in Anspruch nehmen, stellt der Makler Ihnen diesen Service zur Verfügung, sollten Sie sich die gerichtliche Vereidigung des Übersetzers bescheinigen lassen.

 

VI. Vorbereitungen zum Notartermin

• NIE-Nummer

Zunächst sollten Sie die erforderliche NIE-Nummer beantragen, die Sie als zukünftiger Immobilienbesitzer in Spanien benötigen. Diese Nummer (numero de identificación de extranjeros = Ausländer-Identifikationsnummer) benötigen Sie für alle Behördengänge, Eröffnung eines Bankkontos, Beantragung von Strom, Wasser, Telefon, ja selbst für Einkäufe, wo Sie eine Rechnung benötigen. Ohne diese Nummer sind Sie in Spanien nicht existent und können nicht am wirtschaftlichen Leben teilnehmen.

Am günstigsten können Sie die NIE bei einem der spanischen Generalkonsulate in Deutschland beantragen (München/Köln/Berlin/Hamburg). Für derzeit knapp 13,-€ bekommen Sie mit einer Bearbeitungszeit von ca. 4 Wochen dort diese Steuernummer. Auf der Webseite des Konsulates Düsseldorf können Sie alle wichtigen Informationen einsehen: http://www.exteriores.gob.es/Consulados/DUSSELDORF/de/InformacionParaExtranjeros/Paginas/NIE.aspx

Auch auf Mallorca ist die Beantragung möglich, meist innerhalb weniger Tagen. Die Steuerbüros, die diesen Service anbieten, verlangen ca. 100,-€ für das notwendige Hin- und Hergefahre zwischen den Behörden und den langen Wartezeiten. 

• Eigentümerfrage

Klären Sie auch, wer Eigentümer der Immobilie sein soll. Bei Ehepaaren sollen oft beide Partner hälftig als Eigentümer eingetragen werden, also müssen auch beide eine NIE-Nummer besitzen ! Auch wird im Kaufvertrag vermerkt, ob die Ehepartner steuerlich gemeinsam oder getrennt veranlagt sind. Auf Mallorca wird standardmäßig die getrennte Veranlagung angenommen, achten Sie daher darauf, dass im Kaufvertrag die richtige Variante vermerkt ist. Sollten Sie bereits fortgeschrittenen Alters sein, ist zu überlegen, ob Sie die Immobilie gleich auf die Namen Ihrer Kinder eintragen und so die derzeit hohe Erbschaftssteuer vermeiden. Wie Sie sehen, gibt es auch hier Überlegungen, die es gilt, in Ruhe zu durchdenken.

• erforderliche Dokumente

Für den Notartermin benötigen Sie einen gültigen Ausweis, eine Kopie davon ist schon zur Vorbereitung des Kaufvertrages erforderlich und sollte Ihrem Makler vorliegen. Bringen Sie auch einen Bankauszug des Bankkontos mit, vom dem Sie die Kaufsumme auf das Notaranderkonto überwiesen haben. Im Rahmen des Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche wird der Notar dieses Bankkonto im Kaufvertrag aufführen, von dem der Kauf bezahlt wird.

• Eröffnung eines Bankkontos

Sie benötigen auf jeden Fall ein Bankkonto, welches nicht zwingend in Spanien sein muss (im Einzelfall zu prüfen), da alle Versorgungsleistungen wie Wasser/Strom/Internet und ggf. Gemeinschaftsumlagen nur gegen Bankeinzug gewährt werden. Auch für die jährlichen Gemeindesteuern empfiehlt sich die Einrichtung einer Bankeinzugsermächtigung, um Strafen zu vermeiden (s. Punkt 8e). Es ist jedoch nicht zwingend notwendig, dies vor dem Notartermin einzurichten, da Sie alle den Kauf betreffende Zahlungen von Ihrem deutschen Konto auf das Notaranderkonto leisten können. Spätestens nach dem Kauf sollten Sie jedoch kurzfristig das Konto einrichten, um sicher zu stellen, dass Sie Wasser, Strom etc. beziehen können.

Zur Eröffnung eines Bankkontos in Spanien benötigen Sie neben einem gültigem Ausweis (PA, Reisepass) auch die oben erwähnte NIE- Nummer. Ohne diese Nummer kann eine Bank nur Ihren Antrag entgegen nehmen, aber noch kein Bankkonto aktivieren.

Suchen Sie sich eine Bank, die in Ihrer Nähe liegt und über Mitarbeiter verfügt, die eine Ihnen geläufige Sprache sprechen. Die spanischen Banken haben die ausländischen Immobilienbesitzer als ihr Kundenpotenzial entdeckt und sich mit deutsch- und englischsprachigen Mitarbeitern ausgestattet. Vergleichen Sie die Kosten, da kostenlose Bankkonten oder kostenlose Überweisungen auf Mallorca noch keine Norm sind und die Gebühren stark schwanken. Achten Sie darauf, dass Sie Internet-Banking nutzen können, um auch von zuhause Zugriff auf Ihr Konto und Einblick in Ihre Kontobewegungen zu haben.

 

• Hypothek

Sollten Sie selbst zur Finanzierung eine Hypothek aufnehmen wollen, gibt es verschiedene Alternativen: sollte der bisherige Eigentümer noch eine Hypothek auf der Immobilie haben, kann diese meistens vom Käufer übernommen werden. Eine Überprüfung der vereinbarten Konditionen ist ratsam, aber durchaus lohnend, da die Bank seinerzeit die Immobilie geschätzt und für kreditfähig befunden hat während jede andere Bank vor einer Darlehenszusage dies erst mittels Gutachter prüft.

Für eine Darlehensanfrage bei Ihrer spanischen Bank, bei der Sie gerade erst ein Konto eröffnet haben, sind Ihre Gehaltsbescheinigungen der letzten Monate sowie Ihre Steuererklärungen der letzten drei Jahre erforderlich. Gehen Sie davon aus, dass Ihnen die Bank maximal 60% des Gesamtbetrages gewähren wird und der Rest durch Eigenkapital zu erbringen ist.

Darlehen mit Ihrer deutschen Hausbank gestalten sich in der Regel als schwierig, da den Banken die Immobilienschätzung vor Ort meist kaum möglich ist und dadurch die Bonität Zweifel hervorruft, zumal die Immobilienpreise auf Mallorca oft über denen vergleichbarer deutscher Immobilien liegt. Hier müssen Sie entweder auf eine Bank mit eigenen Filialen auf Mallorca zurück greifen (z.B. Deutsche Bank) oder Sicherheiten in Deutschland bieten können, die eine Hypothek für Ihre spanische Immobilie ermöglichen.

 

 VII. Notartermin

Beim Notartermin sollten außer Ihnen als Eigentümer auch der Verkäufer, der Makler, die vereidigte Dolmetscherin sowie ggf. der Vertreter Ihrer darlehensgebenden Bank anwesend sein.

Die von Ihnen auf dem Notaranderkonto eingezahlte Kaufsumme sollte nun in Form von Bankschecks vorliegen. Oft werden gleich eine ganze Handvoll Schecks ausgestellt, dies hat aber seine Richtigkeit. Ein Scheck geht an den Eigentümer, ggf. einer an seine Bank, deren Darlehen noch nicht endgetilgt ist. Ein weiterer Scheck in Höhe von 3% wird gleich vom Notar einbehalten, wenn der Verkäufer ein Nicht-Resident ist. Diese sogenannte "retención" (= Einbehaltung) stellt eine Vorauszahlung auf seine Versteuerung des Gewinnes aus dem Immobilienverkauf dar und wird bei Nicht-Spaniern daher gleich beim Verkauf einbehalten. Rein gesetzlich ist der Käufer verpflichtet, diesen "Steuerbetrag" des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen, in der Praxis übernimmt das aber der Notar bzw. sein angeschlossenes Steuerbüro im Rahmen der Kaufabwicklung gleich mit. Und last, but not least ist ein Check auf den Makler ausgestellt, der mit Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nun auch seine Courtage verdient hat.

War noch ein Hypothekenbetrag auf der Immobilie zum Notartermin offen, der durch die Kaufsumme getilgt wird, muß auch ein Vertreter dieser Bank anwesend sein, der die Löschung dieser Hypothek mit Unterschrift bestätigt. Normalerweise wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag erst die Löschung der alten Hypothek in einer separaten Akte notariell beurkundet und dann der eigentliche Kaufvertrag unterschrieben. Die Kaufsumme sollte also im besten Fall deutlich über der offenen Hypothek liegen. Mittels der vorbereiteten Bankschecks geht dann einer der Schecks an die Bank des alten Eigentümers.  Erst damit ist sicher gestellt , dass die Immobilie lastenfrei an den neuen Besitzer übergeht.

Bei der Verlesung des eigentlichen Kaufvertrages wird der Notar Sie auf alle wesentlichen Punkte des Vertrages aufmerksam machen, vor allem, wenn er bei seiner Prüfung der Eigentumsrechte Besonderheiten feststellt hat. Hier sollte es aber zu keiner Überraschung mehr kommen, sonst hat der Makler schlechte Arbeit geleistet. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen, wenn Ihnen etwas "spanisch" vorkommt, jetzt ist es die letzte Chance, bevor Sie Ihre rechtsverbindliche Unterschrift leisten.

Nach Unterzeichung erhalten Sie und der Verkäufer beide eine Vorab-Kopie des Kaufvertrages. Die original Kaufurkunde, wo Sie dann schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, folgt dann ca. 2-3 Monate später. 

Zur Deckung aller nun anstehenden Grundbucheintragungen, Grundsteuerzahlungen, etc., die das dem Notar angeschlossene Steuerbüro in Ihrem Namen tätigt, ist es üblich, dass Sie dem Notar gemäß seines Kostenvoranschlages, die dem alle Posten aufgeführt sind, diese Kosten vorstrecken. Also nicht nur die eigentlichen Notarkosten für die notarielle Beurkundung, die ca. 1,5% der Kaufsumme ausmachen, sondern in Summe die eingangs erwähnten Nebenkosten von insgesamt ca. 10%-12%. Dies kann mittels Überweisung geschehen, sei es von Ihrem deutschen oder spanischen Konto aus, sollte aber unmittelbar nach dem Notartermin auch angewiesen werden, da z.B. für die Zahlung der Grundsteuern nur wenig Zeit eingeräumt wird, sonst gibt es Strafaufschläge. Sollten alle Eintragungen und Abgaben erledigt sein, und ein Restbetrag übrig bleiben, erhalten Sie diesen selbstverständlich vom Notar erstattet. Spätestens nach 2-3 Monaten, wenn die offizielle Kaufurkunde zur Abholung vorliegt, wird er Ihnen mitsamt einer detaillierten Rechnungsaufstellung die Differenzmittels eines Bankscheckes auszahlen. 

Die Nebenkosten sind abhängig von dem Kaufpreis der Immobilie und bestehen aus den Komponenten Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Umschreibegebühren. Letzere werden meist vom Steuerbüro des Notars erledigt und erscheinen somit in der Abrechnung des Notars. Die Notarkosten variieren leicht zwischen den Notaren und ab einer bestimmten Summe wird auch kein prozentualer Kostensatz mehr herangezogen sondern eine Höchstgrenze berechnet. Anders herum kann bei kleinen Studios mit geringem Kaufpreis der Mindestsatz des Notars prozentual mehr als 1,5% betragen. Hier kann man daher bitte die genannten Prozente nur als Anhaltspunkt nehmen. 

Viel gewichtiger und feststehend in ihrer Größe ist die Grunderwerbssteuer, die sich derzeit wir folgt berechnet:

Kaufpreis < 400.000€                     = 8% 
Kaufpreis    400.000 - 600.000€     = 9%
Kaufpreis > 600.000€ -1.000.000€ = 10%
Kaufpreis > 1.000.000€                  = 11%
 
Die Grundsteuer wurde erst Anfang 2017 wieder angehoben, dies sind die derzeit gültigen Sätze, Änderungen vorbehalten.
 

VIII.Checkliste für neue Immobilienbesitzer

Als neuer Immobilienbesitzer sollten Sie nach der Freude über den geglückten Kauf noch an einige essentielle Aufgaben denken, bei denen aber auch Ihr Makler Hilfestellung leistet:

• Ummeldung Stromversorgung

In den Tagen unmittelbar nach dem Kauf sollte die Ummeldung von Strom und Wasser erfolgen, die normalerweise der Makler erledigt. Beim Stromversorger müssen Sie sich erstmal keine Gedanken machen, wen Sie wählen wollen, da erst die Ummeldung auf Ihren Namen beim bisherigen Stromanbieter erfolgen muss, bevor Sie wechseln können.

Für die Ummeldung sind eine Reihe von Dokumenten erforderlich, von einer Kopie der relevanten Seiten Ihrer Kaufurkunde bis hin zur Bestätigung Ihrer Bank, dass das genannte Bankkonto auch Ihres ist. sollten diese nicht vollständig sein, haben Sie umsonst gewartet, bis Sie an der Reihe sind.

Auch nach erfolgter Ummeldung dauert es locker 2-3 Monate, bis der Eigentümerwechsel im System erfasst ist und die Rechnungen auf Ihren Namen lauten. Da in dieser Zeit durchaus eine nächste Stromrechnung (alle 2 Monate) anfällt, sollten Sie mit dem Vor-Eigentümer im Kontakt bleiben und mit ihm vereinbaren, dass er solange sein spanisches Bankkonto aufrecht erhält. Es ist für alle Beteiligten am einfachsten, wenn er diese Abbuchung von seinem Konto noch zulässt und Sie ihm diesen Betrag erstatten.

• Ummeldung Wasser

Eine Ummeldung beim Wasserversorger ist nur dann erforderlich, wenn Sie nicht in einer Gemeinschaftsanlage gekauft haben (da erfolgt die Wasserabrechnung über die Hausverwaltung). Auch hier gilt das oben gesagte, Detailinfos finden Sie in unserer Rubrik Nützliches für Inselneulinge.

 • Telefon / Internet

Oft haben Besitzer einer Ferienimmobilie kein Festnetztelefon angemeldet und nutzen ihr deutsches Handy für die Zeit, wo sie auf Mallorca sind. Sollte ein Festnetzanschluss bestehen, müssen Sie beim entsprechenden Telefonanbieter diese Daten durchgeben. Googlen Sie die Internetseite und klicken Sie auf das deutsche oder englische Menü, denn oft haben die Gesellschaften schon Servicenummern in diesen Sprachen eingerichtet, wo Sie die Ummeldung ohne Sprachprobleme durchführen können.

Möchten Sie Telefon oder Internet anmelden, suchen Sie sich entweder einen Anbieter mit Ladenlokal in Ihrer Nähe, sodaß Sie einen festen Ansprechpartner haben. Um einen Überblick zu gewinnen, empfiehlt sich auch hier das Internet, wo Tarife und Optionen zumindest auch auf einer englischen Seite nachzulesen sind. Die gängigen Anbieter sind u.a. Movistar, Vodafone, Orange, Jazztel.

 • Meldung bei der Hausverwaltung

Haben Sie in einer Gemeinschaftsanlage Eigentum erworben, nutzen Sie Ihren Aufenthalt vor Ort nach dem Kauf, sich bei dem Hausverwalter (Administrador ) vorzustellen. Geben Sie Ihre Personalien an, wie und wohin alle anfallende Korrespondenz zugestellt werden soll (per Brief / per Email) und erteilen Sie eine Ermächtigung zum Einzug der Gemeinschaftskosten. So vermeiden Sie Säumniszuschläge. Wie in Deutschland auch , können Sie jede unberechtigte Abbuchung wieder zurück geben, Internet Banking macht es möglich und sollte von Ihnen auch dazu genutzt werden.

 • Gemeindesteuern

Sobald Sie die Original- Kaufurkunde (Escritura) in Händen halten, sollten Sie zu Ihrem zuständigen Gemeindeamt gehen. Hier in Calvia (und zuständig für die Gemeinden Paguera/ Costa de la Calma/ Santa Ponsa/ Magaluf) gibt es extra für Nichtspanier  zwei Mitarbeiterinnen, die Ihnen Ihre Fragen auf deutsch oder englisch beantworten können. Lassen Sie sich zur zuständigen Abteilung bringen, wo Sie Ihre anfallenden jährlichen Steuern (Grundsteuer und Müllentsorgung) zum Bankeinzug autorisieren können.

Diese Steuern werden immer Anfang Juni eines Jahres erhoben und müssen bis Ende Juli bezahlt sein. Im Falle, dass Sie sich aber in der Zeit nicht auf der Insel befinden und der Steuerbescheid unbeachtet in Ihrem Briefkasten liegen bleibt, sollten Sie unbedingt diesen Bankeinzug einrichten, sonst drohen saftige Säumniszuschläge von 20%. Weitere Infos finden Sie in unserer Rubrik Steuern für Ausländer.

Haben Sie alle diese Ummeldungen erfolgreich durchgeführt , können Sie sich auf die Schulter klopfen! Jetzt ist das Schlimmste (und Schwierigste) geschafft und Sie können sich dazugehörig fühlen. Und für alle, die in dieser Zeit Mallorca verfluchen und Ihren Immobilienkauf anzweifeln, sei gesagt, dass alle Anderen genau dasselbe durchgemacht haben  - und es in Deutschland genauso ablaufen kann.

 • Hausratversicherung

Vergessen Sie im Eifer des Gefechtes nicht, für Ihre Immobilie eine entsprechende Hausratversicherung abzuschließen. Bei einem Apartment in einer Anlage hat die Gemeinschaft zwar generell eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, diese deckt aber nicht den Inhalt Ihres Wohnraumes. Und auch, wenn Sie "nur" eine Ferienwohnung gekauft haben, die Kosten bei einem Wasserschaden für neue Möbel, eine neue Küche, oder neue elektrische Geräte wie Fernseher, etc. gehen in die Tausende. Sprechen Sie Ihren Makler an, ob er Ihnen einen guten, unabhängigen Versicherungsagenten nennen kann, der mit einer Vielzahl an namhaften Versicherungsanbietern zusammenarbeitet (z.B. AXA, Zurich, Allianz,etc. - alle diese Firmen und weitere bieten auch in Spanien ihre Versicherungen an). So ist ein optimales Angebot gewährleistet. Achten Sie darauf, dass im Schadensfall entweder ein deutschsprachiges Callcenter zur Verfügung steht oder im besten Fall der Versicherungsagent Ihr Ansprechpartner im Schadenfall ist.

Generell empfehlen wir Ihnen, bei längerer Abwesenheit immer den zentralen Wasserhahn abzusperren und die Hauptsicherung im Stromkasten zu deakivieren. So mindern Sie Ihr Risiko an Wasserschäden oder Schäden an der Elektrik bei Blitzeinschlag erheblich !

 VIIIZu guter Letzt

Sie haben sich eine Immobilie, verbunden mit ganz viel Lebensqualität, in Spanien gekauft - nicht in Deutschland :). Damit Sie Mallorca in vollen Zügen genießen können, empfiehlt es sich, sich informiert zu halten. Im Idealfall lernen Sie einen Grundwortschatz Spanisch, um auch mit Mallorquiner in Kontakt zu kommen. Die deutschsprachige Inselcommunity hat diverse Internetforen, wo aktuelle Themen behandelt werden und über die einschlägigen Insel-Zeitschriften kriegen Sie mit, was für Themen die Insel beschäftigen, welche Gesetzesänderungen Sie als Ausländer betreffen, usw.. Informieren Sie sich, welche Notrufnummern für Polizei und Ambulanz gelten, wo das nächste Krankhaus ist. Schneiden Sie sich nützliche Infos, Handwerkeranzeigen, Restaurant-Adressen etc. aus und legen Sie ein kleines Büchlein an. Nach und nach verfügen Sie über eigene Kontakte, hören, welcher Handwerksbetrieb weiter empfohlen wird, können Restaurants empfehlen. Seien Sie aber besonders am Anfang offen, probieren Sie etwas Neues aus, erkunden Sie die Gegend. Trauen Sie sich, auf einem Markt direkt vom Bauern ihr Obst zu kaufen statt wortlos im Supermarkt an der Kasse Geld hinzulegen und bestellen Sie im Restaurant mal auf spanisch, statt zu erwarten, dass der Kellner deutsch kann. Jeder Versuch bringt Sie weiter und läßt Sie die Insel intensiver erleben.

Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche  Immobiliensuche !

Alle Angaben ohne Gewähr. Stand 01/01/2017
Copyright by Mallorca Best Homes SL, Santa Ponsa / Mallorca 2017
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