VON NICHT-RESIDENTEN IN SPANIEN ZU ZAHLENDE STEUERN FÜR DIE EIGENNUTZUNG ODER VERMIETUNG EINER IMMOBILIE

von DMS Consulting Palma, Alejandro del Campo Zafra - unsere Empfehlung für alle Ihre Steuerangelegenheiten in Mallorca

(mehr Informationen / Kontakt unter http://www.consultingdms.com/de/ )

Neben der jährlich anfallenden und an die jeweilige Gemeinde zu zahlenden Grundsteuer (sog. IBI /impuesto sobre bienes inmuebles) sollten diejenigen Nicht-Residenten, die eine Immobilie in Spanien Ihr Eigen nennen, unbedingt die beiden an die staatliche Finanzbehörde zu zahlenden jährlichen Steuern ebenfalls im Kopf haben:
 

-Einkommensteuer

-Vermögensteuer

1.) EINKOMMENSTEUER

 a.) Einkommenssteuer bei Eigennutzung der Immobilie (keine Vermietung)

Für jede sich in Spanien befindliche Immobilie muss deren nicht-residenter Eigentümer jährlich eine Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR / Impuesto de renta de no-residentes) erstellen. Dabei wird ein fiktives Einkommen in Höhe von 1,1 % des Katasterwertes zu Grunde gelegt. Zu versteuern ist dieses fiktive Einkommen dann generell mit 24%. Nicht-Residenten mit Wohnsitz in einem Mitgliedsstaat der EU oder des EWR zahlen jedoch lediglich 19,5% für 2015 und 19% ab 2016. Für 2014 gilt weiterhin der Satz von 24,75%.

Einzureichen ist diese Steuererklärung bis spätestens 31.12. des Folgejahres.

Sollte der nicht-residente Eigentümer die Immobilie erst während des betreffenden Steuerjahres erworben haben oder die Immobilie zeitweilig vermietet gewesen sein, so reduziert sich das fiktive Einkommen (1,1% des Katasterwertes) proportional zu der Anzahl der Tage an denen die Immobilie dem Eigentümer zur Eigennutzung zur Verfügung stand.

Beispiel: Für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 200.000 € Euro, die im Jahr 2014 von den Eigentümern selber genutzt wurde (oder für diese zur Nutzung zur Verfügung stand), muss ein fiktives Einkommen in Höhe von 2.200 € (1% de 200.000 €) versteuert und entsprechend 544,50 € (24,75% von 2.200 €) an Einkommensteuer gezahlt werden.

Sollte dieselbe Immobilie nicht das ganze Jahr über zur Verfügung gestanden haben, z.B. weil die Immobilie a. 30. September veräussert oder vermietet wurde, so ist lediglich ein fiktives Einkommen in Höhe von 1.650 € (1,1 % von 200.000 € x 9 Monate/12 Monate) zu versteuern und entsprechend 408,37 Euro (24,75% von 1.650 €) zu zahlen.

Für einige Liegenschaften fällt diese Steuer übrigens nicht an, z.B. Grundstücke, sich im Bau befindliche Immobilien, etc.

Formulare und Fristen bei eigengenutzter Immobilie

 + die Einkommensteuer wird mit Hilfe des Formulars 210 erklärt, wobei für jede Immobilie ein Formular zu verwenden ist.

 + Zu zahlen ist die Steuer jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres, d.h. für das Steuerjahr 2014 bis zum 31.12.2015. Die Steuern für das Jahr 2015 sind entsprechend zu zahlen bis Ende des Jahres 2016, allerdings kann aber für das Jahr 2015 ein Vorentwurf der Erklärung beim Finanzamt beantragt werden.

b.) Vermietete Immobilien

Diejenigen Nicht-Residenten mit einem nachweislichen Steuerwohnsitz in einem Mitgliedsland der EU oder des EWR , die ihre sich in Spanien befindliche Immobilie vermieten müssen in Spanien lediglich ihre Nettomieteinnahmen versteuern und zwar zu folgenden Steuersätzen (24,75% für 2014, 20% vom 1/1/15 bis 12/7/15, 19,5% vom 12/7/15 bis 31/12/15 und 19% ab 2016). Diese Personen können von den Bruttomieteinnahmen sämtliche Kosten für die Immobilie (proportional zum Vermietungszeitraum) absetzten: Abnutzung, Grundsteuer, Müllbeseitigungskosten, Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, Unterhaltungskosten, Zinsen für die Finanzierung der Immobilie oder Reparaturen, etc.

Übrigens kommen auch diejenigen Nicht-Residenten in den Genuss dieser Steuererleichterungen, die z.B. ein Ladenlokal vermieten und der Mieter bereits einen Teil der Miete als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer für Nicht-Residenten einbehält und an das Finanzamt abführt. Da diese Vermieter die o.g. Kosten in Zusammenhang mit der Immobilie bei der Einkommensteuererklärung später geltend machen können, werden die Eigentümer nicht selten den kompletten oder aber den grössten Teil des Betrag des Einkommensteuereinbehalts erstattet bekommen.

Vermieter, die keinen Steuerwohnsitz in der EU oder dem EWR haben, müssen die Bruttomieteinnahmen mit 24,75% für 2014 und 24% für 2015 versteuern.

Ist eine Immobilie lediglich zeitweise während eines Jahres vermietet und steht dem Eigentümer für die verbleibende Zeit des Jahres zur Eigennutzung zur Verfügung, so müssen zwei verschiedene Steuern gezahlt werden: zum einen die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen (wie oben beschrieben) und die Steuer auf ein fiktives Einkommen bei Eigennutzung.

Formulare und Fristen bei vermieteten Immobilien:

 + Die Mieteinnahmen sind ebenfalls mit Hilfe des Formulars 210 zu erklären. Sollte, nach Abzug aller abzusetzenden Kosten, eine Steuerzahlung zu leisten sein, so ist diese Erklärung bis zum 20. des auf das entsprechende Quartal folgenden Monats, also April, Juli, Oktober und Januar , einzureichen. Dabei ist zu beachten, dass pro Immobilie und Mieter jeweils ein    Formular auszufüllen ist. Ist z.B. eine Immobilie im 3. Quartal 2015 an 7 verschiedene Mieter vermietet worden, so muss der Eigentümer 7 verschiedene Formulare 210 (eine für jeden Mieter) ausfüllen und einreichen und zwar zwischen dem 1. und dem 20. Oktober 2015 ( handelt es sich bei dem Vermieter um einen Steuerresidenten in einem der Mitgliedsstaaten der EU oder des EWR, so kann/muss er bei jedem Formular die Unterhaltskosten für den entsprechenden Mietzeitraum eben dieses Vermieters in Abzug bringen).
 
+ Ergibt die Erklärung mit Hilfe des Formulars 210 eine Rückzahlung (z.B. weil es sich um die Vermietung eines Ladenlokals handelt, bei dem der Mieter schon bei jeder monatlichen Mietzahlung einen bestimmten Betrag als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Vermieters einbehalten und an das Finanzamt weitergeleitet hat), so ist die entsprechende Erklärung ab dem 1. Februar des Folgejahres einzureichen.

2.) VERMÖGENSTEUER

Ursprünglich wurde die Vermögensteuer in Spanien lediglich für die Jahre 2011 und 2012 wiedereingeführt, allerdings hat man später eine Verlängerung für die Jahre 2013, 2014 und 2015 beschlossen und auch für das Jahr 2016 wird die Vermögensteuer zu zahlen sein. Auch Nicht-Residenten sind in Spanien vermögensteuerpflichtig, sofern sie eine Immobilie (oder Anteile an derselben) besitzen mit einem Wert von mehr als 700.000 € (Freibetrag).

Für 2015 liegt der Freibetrag für Steuerresidenten in einem Mitgliedsstaat der EU oder des EWR mit einer Immobilie auf den Balearen bei 800.000 €.

Für Vermögen über diesem Freibetrag ist Vermögensteuer zu zahlen, gemäss einer progressiven Tabelle mit Steuersätzen zwischen 0,2 und 2,5%.

Diese Steuer ist immer personenbezogen, das heisst, dass ein Ehepaar, welches eine Immobilie für 1.200.000 € jeweils zur Hälfte erworben hat, keine Vermögensteuer zu zahlen hat, da der Wert des Vermögens pro Person 600.000 € beträgt und somit unterhalb der Freibetragsgrenze von 700.000 € liegt.

Für die Ermittlung der eventuell zu zahlenden Vermögensteuer ist der höchste der drei folgenden Werte heranzuziehen: der Katasterwert, der Anschaffungswert oder der von der Finanzbehörde festgestellter Wert. In Abzug gebracht werden können aber die jeweiligen aktuellen Salden eines Darlehens, welches zur Anschaffung der Immobilie aufgenommen wurde.

Stichtag für die Vermögensteuer ist der 31.12. des entsprechenden Steuerjahres, d.h. nur Immobilien, die an diesem Tag im Besitz des Steuerzahlers waren, müssen für die Festsetzung der Steuer herangezogen werden. Verwendet wird das Formular 714, welches normalerweise einzureichen ist im Mai und Juni des darauf folgenden Jahres. So musste z.B. die Vermögensteuer für 2014 bis zum 30.06.2015 eingereicht und gezahlt werden.

Stand: September 2015

Copyright by: Alejandro del Campo Zafra (Anwalt und Steuerberater)
                      DMS Consulting, Palma de Mallorca
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